İPOTEKA HAQQINDA NƏ BILMƏK LAZIMDIR: NƏ QƏDƏR IPOTEKA ALA BILƏRSINIZ, IPOTEKA SIĞORTASI VƏ S.

İpoteka kreditləri çaşdırıcıdır - əvvəlcə araşdırma apararaq prosesi bir az sadələşdirin.

Lauren Phillips

Təcrübəsizlər üçün ipoteka kreditləri onların maliyyə gələcəyində ən mürəkkəb maneə kimi görünə bilər. Ənənəvi və qeyri-ənənəvi kreditlər? Şəxsi ipoteka sığortası? Otuz illik ipoteka? Hətta ən yaxşı maliyyələşdirilən ilk ev alıcısını belə qorxutmaq üçün kifayət qədər terminologiya var. Xoşbəxtlikdən, ipoteka ilə əlaqəli bütün bu dili bir az səylə öyrənmək olar.

Əgər siz ev almaq istəyirsinizsə, bütün bu ipoteka kreditlərini başa düşməli olacaqsınız və ipoteka faizlərinin rekord həddə olduğu indiki vaxtdan daha yaxşı deyil. Ev axtarışına başlamazdan əvvəl anlamalı olduğunuz beş şey üçün oxuyun və ipoteka kreditorları ilə danışmağa başlamağın vaxtı çatdıqda müəyyənləşəcəksiniz.

Sadəcə unutmayın: Əgər hər şey həddən artıq çətin görünürsə, maliyyə planlayıcısı (yaxud pula fikir verən dost və ya ailə üzvü) sizə bu prosesdə kömək edə bilər. Ev almaq sprint deyil, marafondur və bunu təkbaşına etmək lazım deyil.

Əlaqədar maddələr

bir Nə qədər ipotekanı ödəyə biləcəyinizi hesablayın

Xəyal etdiyiniz evə bir neçə yüz min dollar xərcləmək üçün kifayət qədər harasa gizlədilmiş nağd pulunuz yoxdursa, ev almaq üçün borc pul götürməli olacaqsınız. Uyğunlaşa biləcəyiniz ipoteka ölçüsü, hansı əmlakın qiymət aralığına düşdüyünü müəyyən edəcəkdir. Evlərə ciddi şəkildə baxmağa başlamazdan əvvəl, nə qədər ipoteka və əlavə olaraq, nə qədər ev ala biləcəyinizi başa düşməlisiniz.

'Gəliriniz kreditinizin həcmini diktə edir' deyir Andrea Koryn Williams, CFP, CLU, ChFC, Northwestern Mutual ilə sərvətlərin idarə edilməsi üzrə məsləhətçi.

Kredit üçün uyğunlaşmaya çalışdığınız zaman gəlirinizi təsdiq edən sənəd təqdim etməlisiniz. Kreditorlar həmçinin borcunuzun başqa hansı formalarını – tələbə kreditləri, şəxsi kreditlər, avtomobil kreditləri və s. – malik olduğunuzu müəyyən etmək üçün kredit hesabatlarınızı yoxlayacaqlar. Onlar bu məlumatdan borcunuzun gəlirə nisbətini hesablamaq üçün istifadə edəcəklər: gəlirinizlə bağlı borcunuz olan pul məbləği. Kreditorlar aylıq borc ödənişlərinizin, o cümlədən təklif etdiyiniz ipoteka ödənişlərinin gəlirinizi nəzərə alaraq münasib olacağına əmin olmaq istəyirlər.

'Əksər kreditlər 43 faiz borcun gəlirə nisbətini tələb edir' deyir Michele Hammond, Chase Private Client ilə ev krediti üzrə məsləhətçi. “Məsələn, əgər müştəri ildə 120.000 dollar qazanırsa, bu, ümumi qazancda ayda 10.000 dollara bərabərdir. Buna görə də, bu ssenari ilə müştəri adətən kredit hesabatında görünən bütün xərclər üçün ayda 4,300 dollara qədər xərcləməyə uyğun ola bilər - təkcə mənzil üçün deyil.'

Başqa sözlə, gəliriniz kifayət qədər yüksək olmalıdır ki, hər hansı digər kredit ödənişlərinə əlavə olaraq ipoteka ödənişlərinizi asanlıqla ödəyə biləsiniz. Nə qədər ipoteka ödəyə biləcəyinizi hesablamaq üçün illik maaşınızı və ya ailə gəlirinizi 12-yə bölün. Bu rəqəmi 0,43-ə vurun. Əgər başqa borclarınız varsa, həmin aylıq ödənişləri nömrədən çıxarın. Bu son məbləğ ödəyə biləcəyiniz ən böyük aylıq ipoteka ödənişidir. Nə qədər ipoteka ödəyə biləcəyinizi daha ətraflı öyrənmək üçün bir sıra pulsuz onlayn ipoteka kalkulyatorları var; NerdWallet əlası var.

Mümkün olan ən böyük kredit üçün müraciət etmək yaxşı fikir deyil. “Yaxşı əsas qayda özünüzdən “Nə qədər borc almalıyam?” sualını verməkdir. əvəzinə, 'Mən nə qədər borc ala bilərəm?', Kathy Cummings, ev sahibliyi həlləri və sərfəli mənzil proqramları üzrə SVP deyir. Bank of America. 'Bu yanaşma büdcənizə rahatlıqla uyğun gələn məbləğə diqqət yetirir.'

Hammond deyir ki, kredit hesabı və ilkin ödəniş ölçüsü də daxil olmaqla, nə qədər ipoteka ödəyə biləcəyinizi müəyyən edə biləcək bir neçə başqa amil var, lakin gəlir faydalı başlanğıc nöqtəsidir, çünki krediti ödəmək qabiliyyəti əsasdır.

İpoteka seçimlərinizi hesablayarkən, sadəcə aylıq ödənişə diqqət yetirməyin. Potensial ev alıcıları başa düşməlidirlər ki, aylıq ödəniş bütün mənzərəni göstərmir, Nensi DeRusso, SVP və kouçinq rəhbəri Ayco, şirkətin sponsorluq etdiyi maliyyə məsləhət proqramları təklif edən Goldman Sachs şirkəti

DeRusso deyir ki, insanlar aylıq ödənişin ölçüsünə diqqət yetirirlər, lakin bunun üçün daha çox şey var, o cümlədən bağlanma xərcləri, qiymətləndirmə və ev yoxlama haqları, kommunal xidmətlər, təmir və s. Bu xərclərin bəziləri əvvəlcədən ödəniləcək və alış zamanı ödəniləcək, digərləri isə evinizə sahib olmaq üçün aylıq xərcləri artıracaq. Bu xərclərin nə olacağını başa düşmək üçün DeRusso kreditorunuz və ya rieltorunuzla ilkin xərclər haqqında danışmağı və xəyal etdiyiniz evi tapdıqdan sonra hazırkı ev sahibi ilə qarşılaşdıqları aylıq və ya illik xərclər barədə danışmağı tövsiyə edir.

iki Kreditinizi yoxlayın

Gəlirinizə baxmaqla yanaşı, kreditorlar kredit hesabınıza və kredit hesabatlarınıza da baxacaqlar. Daha yüksək kredit balları borcalanları kreditorlar üçün daha cəlbedici edir və daha aşağı faiz dərəcəsi əldə etməyə kömək edə bilər, lakin kreditorlar iqtisadi mühitə əsaslanaraq kredit balları üçün gözləntilərini düzəldəcəklər, Williams deyir. Əgər vaxt çətin olarsa və bir çox insan ödəniş edə bilmirsə, kreditorlar məhdudiyyətləri sərtləşdirə və aşağı bal toplayanlara borc verməyə daha az hazır ola bilər; şərtlər yaxşı olarsa, aşağı kredit balları olan insanları daha sərbəst şəkildə təsdiq edə bilərlər.

Əgər yaxın gələcəkdə ev alacağınıza ümid edirsinizsə və bunun üçün ipoteka kreditinə ehtiyacınız varsa, borcunuzu və kreditdən istifadə nisbətinizi azaltmaq üçün indi işə başlayın - müəyyən bir ayda mövcud kreditinizin nə qədərini istifadə edirsiniz? kredit hesabınız.

3 Kredit növlərinin tədqiqi

'Bir çox insanlar ipotekanın bir neçə növünün olduğunu bilmirlər' deyir Lauren Wybar, CFP, Vanguard Personal Advisor Services ilə baş maliyyə məsləhətçisi. 'Potensial ev alıcısı mövcud kreditlərin müxtəlif növlərini, onların necə uyğunlaşa biləcəyini və təklif etdikləri potensial faydaları başa düşməlidir.'

Ödəyə biləcəyiniz ipoteka məbləğini başa düşdükdən sonra sizə təqdim olunan ipoteka növlərini araşdırmağa başlayın. 30 illik sabit faizli ipoteka ABŞ-da ən çox yayılmış ipotekadır, lakin maraqlanırsınızsa, daha çox seçiminiz var.

Ənənəvi kreditlər qeyri-ənənəvi kreditlərə qarşı

'Adi ipoteka özəl kreditor tərəfindən təklif olunur, FHA [Federal Mənzil İdarəsi] və ya VA [Veteran İşləri] kimi qeyri-ənənəvi ipoteka xüsusi ixtisaslı alıcılar üçün dövlət kreditləridir' dedi Wybar.

Adi kreditlər ümumi əhali üçün açıqdır, özəl kreditorlar tərəfindən təklif olunur və standart ilkin ödəniş və insanların əksəriyyətinin ipoteka ilə əlaqələndirdiyi şərtlərlə gəlir. Qeyri-ənənəvi ipoteka, müəyyən qruplar üçün ev sahibliyini daha əlçatan etmək üçün FHA və ya Veteran İşləri Departamenti kimi dövlət proqramları tərəfindən dəstəklənir.

'Giriş maneələri daha aşağıdır' deyən Williams, adətən aşağı kredit balları olan insanlar üçün mövcud olan FHA kreditləri haqqında deyir. Qeyri-ənənəvi kreditlər də həmişə 20 faiz ilkin ödəniş tələb etmir, bu da bir çox insanlar üçün ev almağı daha asan edir. Qeyri-ənənəvi kreditlər də çox vaxt aşağı faiz dərəcələrinə malikdir. Bununla belə, onların mənfi cəhətləri yoxdur, yəni ipoteka sığortası üçün ödəmə ehtiyacı - daha çox aşağıda.

Sabit faizli ipoteka və dəyişkən faizli ipoteka

Sabit faizli ipoteka ilə kredit üzrə faiz dərəcəsi kredit götürüldükdə müəyyən edilir və kreditin ömrü boyu eyni qalır. (Yenidən maliyyələşdirməklə ipoteka faizinizi dəyişə bilərsiniz, lakin ilkin kredit eyni qalacaq.) Dəyişən faizli ipoteka (həmçinin adlanır). tənzimlənən faizli ipoteka və ya ARM ), digər tərəfdən, giriş dövründən sonra kreditin müddəti ərzində düzəliş edilə bilən dərəcələrə malikdir.

Dəyişən faizli ipoteka kreditinin əvvəlində adətən aşağı faiz dərəcəsi və daha aşağı aylıq ödənişlə gəlir, Hammond deyir, lakin onlar həm də borcalanları dərin problemlərlə üz-üzə qoymaqla məşhurdurlar: Tənzimlənən faizli ipoteka forması kreditin gecikməsinə kömək etdi. -2000-ci illərdə mənzil böhranı. Müəyyən bir müddətdən sonra, dəyişən faizli ipoteka kreditlərinin faiz dərəcələri daha böyük iqtisadi qüvvələrə uyğun olaraq dəyişə, yüksələ və ya azala bilər. Faiz dərəcəsi aşağı düşərsə, borcalanlar pula qənaət edirlər, lakin faiz dərəcəsi yüksələrsə, borcalanlar daha böyük (bəlkə də əlçatmaz) aylıq ödənişlərlə üzləşə bilərlər. Dəyişən faizli ipoteka kreditləri üzrə faiz dərəcələri illik və ya aylıq ola bilən müəyyən bir cədvəl üzrə dəyişir, lakin onların artıb-azalmaması gözlənilməzdir.

Dəyişən faiz dərəcəsi və ya tənzimlənən faizli ipoteka kreditləri borcalanın xeyrinə istifadə edilə bilər, lakin bu kreditlərdən birini götürmək istəyən hər kəs potensial təsirləri başa düşdüklərindən əmin olmalıdır. Düzgün görülsə də, bu ipotekalar borcalanlara pula qənaət etməyə kömək edə bilər.

Hammond deyir: 'Dəyişən faizli ipotekaya üstünlük verən müştərilər, giriş müddəti bitdikdən və faiz tənzimlənən olduqdan sonra kreditdə qalmaqla bağlı bütün riskləri tam başa düşməlidirlər'. 'Dəyişən faizli ipoteka adətən müəyyən müddət ərzində köçməyi planlaşdıran və ya qısa müddət ərzində ipotekanı tam ödəmək imkanına malik olan müştərilər üçün bir seçimdir.'

Sabit faizli ipoteka, şübhəsiz ki, daha ardıcıldır, lakin faiz dərəcələri yüksək olduqda və faiz dərəcələri sonradan aşağı düşdüyü zaman onlar götürülərsə, borcalanlar bu aşağı faiz dərəcələrindən faydalanmaq üçün yenidən maliyyələşdirməli olacaqlar - bəzən bahalı prosesdir. Əgər faizlər aşağı olduqda ipoteka ala bilsəniz, COVID-19 iqtisadi böhranı zamanı olduğu kimi, kreditinizin ömrünü təyin edə bilərsiniz.

10 illik, 15 illik, 20 illik və 30 illik ipoteka

30 illik ipoteka haqqında ən çox danışılsa da, bir çox müxtəlif vaxt artımları üçün ipoteka əldə edə bilərsiniz. İllərin sayı ipotekanı ödəmək üçün nə qədər vaxt lazım olduğunu müəyyənləşdirir: Sevimli 30 illik ipoteka insanlara ev kreditinin dəyərini və faizləri ödəmək üçün 30 il verir. Digər tərəfdən 10 illik ipoteka insanlara faizlə birlikdə ipoteka kreditinin tam dəyərini ödəmək üçün cəmi 10 il vaxt verir, lakin onlar yalnız on ildən sonra borcdan azad olurlar.

Hər bir artımın öz faydaları və faiz dərəcələrini təyin etmək üsulu var, lakin ümumiyyətlə, siz daha qısa kreditlərlə pula qənaət edirsiniz. 15 illik kreditlə aylıq ödənişləriniz daha böyük olacaq, lakin siz uzunmüddətli perspektivdə daha az ödəyəcəksiniz, çünki daha az faiz ödəyirsiniz—və 15 ildən sonra, kredit ödənildikdən sonra hamısını birlikdə ödəməyi dayandırırsınız. evinizə tam sahib olun. Qısa kreditlər də daha aşağı faiz dərəcələrinə malikdir, çünki kreditorlar daha qısa kredit şərtlərini daha uzun olanlara nisbətən daha az riskli investisiyalar kimi görür və sahiblərinə ev kapitalını daha tez qurmağa imkan verir.

Faizin borc götürmənin dəyəri olduğunu xatırladığınız zaman hər şey məna kəsb edir: Daha çox müddətə pul borc aldığınız zaman, o vaxt üçün əlavə ödəniş etməli olacaqsınız. Kimdənsə borc götürsəniz və onun 30 il ərzində tam ödənilməsinə ehtiyac qalmadıqda, siz vaxtın dəbdəbəsini ödəməlisiniz və bu əlavə ödəniş faiz formasını alır.

Pul qənaət edən 10 və ya 15 illik ipoteka üçün mübarizə aparmazdan əvvəl, bu kreditlərin daha böyük aylıq ödənişlərə malik olduğunu unutmayın. Daha uzun kreditlərin daha aşağı ödənişləri var ki, bu da insanlara ödəmək üçün daha çox vaxtları olan daha böyük, daha gözəl və ya daha yaxşı yerləşmiş evlər almağa imkan verir. Onlar həmçinin başqa məqsədlər üçün – təhsil, təqaüd və s. üçün pul yığa və ya borclarını ödəyərkən investisiya edə bilərlər. Daha qısa kreditlərlə, siz pula qənaət edə bilməyəcək qədər yüksək olan aylıq ödəniş alma riskiniz var.

İpotekanızı erkən ödəmək həmişə mümkün olsa da, uzunmüddətli maliyyə planlarınız üçün hansı kredit müddətinin ən yaxşı olduğunu nəzərə almaq vacibdir.

4 İlkin ödənişinizi hesablayın

İlkin ödəniş eviniz üçün ödədiyiniz ilkin məbləğdir. Evin ödənişi yalnız ipoteka yolu ilə deyil: Siz həmçinin əmlakınızı almaq üçün əvvəlcədən bir az pul qoymalısınız. Ənənəvi olaraq, kreditorlar evin ümumi dəyərinin 20 faizini tələb edirlər: Əgər siz 200.000 dollarlıq bir ev axtarırsınızsa, bu o deməkdir ki, ilkin ödəniş üçün ən azı 40.000 ABŞ dolları, üstəgəl hər hansı bağlanma xərcləri və alış prosesindən ilkin ödənişlər lazımdır.

Bu ilkin ödəniş üçün kifayət qədər pul qənaət etmək ev sahibi olmaq üçün ümumi maneədir: insanların aylıq ipoteka ödənişlərini ödəmək üçün kifayət qədər gəlirləri olsa belə, bu qədər pula qənaət etmək illər çəkə bilər. Xoşbəxtlikdən, 20 faiz ilkin ödəniş tələb etməyən kreditlər var. FHA və ya VA kreditləri kimi qeyri-ənənəvi kreditlər, gəlir daxil olmaqla, müxtəlif amillərə əsaslanaraq aşağı ilkin ödənişləri qəbul edir. Cummings deyir ki, əksər sahələrdə ilkin ödənişlər, bağlanma xərcləri və ev sahibliyini daha əlçatan etmək üçün əlverişli qiymətə kömək edə biləcək özəl və hökumət tərəfindən dəstəklənən proqramlar var.

Aşağı ilkin ödənişlər əla səslənir, lakin onlar adətən daha yüksək aylıq ödənişlərə səbəb olur. 200.000 dollarlıq evə qayıt: 40.000 dollar ilkin ödəniş etsəniz, yalnız 160.000 dollar və faiz borcunuz olacaq. Daha kiçik bir ilkin ödəniş etsəniz, eyni müddət ərzində ipotekaya daha çox borcunuz olacaq, beləliklə, aylıq ödənişləriniz daha böyük olacaqdır. (Aşağıda izah edilən özəl ipoteka sığortası və ya ipoteka sığortası ödəməli olma ehtimalınız da var.) Nə qədər çox pul qoysanız, bir o qədər az borcunuz olacaq: Ödəmək üçün daha kiçik kreditiniz olacaq. Daha aşağı ilkin ödəniş şirin sövdələşmə kimi səslənə bilər, lakin buna getməzdən əvvəl bunun aylıq ödənişlərinizə necə təsir edəcəyini düşünün.

Ev almaq istəyirsinizsə, hansı növ ilkin ödənişə ehtiyacınız ola biləcəyini araşdırın və qənaət etməyə başlayın. İlkin ödənişin 20 faizindən azını ödəyə bilsəniz belə, bankda əlavə pulun olması sizə zərər verməyəcək.

5 Şəxsi ipoteka sığortası (PMI) və ipoteka sığortası haqqında oxuyun

Şəxsi ipoteka sığortası və ipoteka sığortası aylıq ipoteka ödənişinizə əlavə ödənişlərdir. Onlar adətən ev alıcısı evin alış qiymətinin 20 faizindən az məbləğində ilkin ödəniş etdikdə və ev sahibinin ipoteka krediti üzrə ödənişləri həyata keçirə bilməyəcəyi halda, onlar ev sahibini deyil, kreditoru müdafiə etdikdə tələb olunur.

Əgər potensial ev alıcısı 20 faiz ilkin ödəniş üçün pul tapa bilmirsə, kreditorlar onları riskli borcalan kimi görə bilərlər. Onlar hələ də ipoteka kreditini təsdiq edə bilərlər, lakin bir çox hallarda bu, borcalanın ipoteka sığortası haqqını ödəməsi tələbi ilə gələcək. Şəxsi ipoteka sığortası ilkin ödəniş məbləği və kredit balına görə dəyişən dərəcələrlə şərti kreditlərlə əlaqələndirilir. Hammond'a görə, bu, adətən ipotekanın 0,3 və 1,5 faizi arasında əlavə illik xərcdir, baxmayaraq ki, bu, dəyişə bilər.

Ən qeyri-ənənəvi kreditlər, xüsusən də FHA kreditləri, ipoteka sığortası tələb edir. Şərtlər və dərəcələr FHA kreditiniz və ya USDA kreditiniz olub-olmamasından asılı olaraq dəyişsə də, ipoteka sığortası kredit məbləğinizi və kreditinizin ümumi dəyərini artırır. İstehlakçıların Maliyyə Müdafiəsi Bürosu.

Şəxsi ipoteka sığortası və ipoteka sığortasını daha kiçik bir ilkin ödəniş etmək üçün mənfi cəhət hesab edin. İlkin olaraq pula qənaət edərkən, aylıq ödənişləriniz 20 faiz ilkin ödənişlə olduğundan daha böyük olacaq. Əksər hallarda, şəxsi ipoteka sığortası artıq evinizdə 20 faiz kapitala malik olduqdan sonra tələb olunmur - ilkin ödəniş və aylıq ödənişlər vasitəsilə evin satış qiymətinin təxminən 20 faizini ödədikdən sonra. 20 faiz kapitalınız olduğunu müəyyən etmək üçün PMI mandatını aradan qaldırmaq üçün çox güman ki, yenidən maliyyələşdirməli olacaqsınız.